Nghiên cứu khu vực trước khi mở cửa hàng gồm đếm người và xe qua lại theo khung giờ, xem họ đi chiều nào và là ai, xem có chỗ dừng xe không, xem đối thủ và những cửa hàng bổ trợ xung quanh, và hỏi lịch sử những người từng thuê mặt bằng. Làm vào nhiều ngày khác nhau, không chỉ một buổi trời đẹp.
Chào bạn, đây là Nhà Phân Tích. Mặt bằng là quyết định khó sửa nhất khi mở cửa hàng. Thực đơn đổi được, nhân viên đổi được, còn hợp đồng thuê thường khoá bạn nhiều năm. Tập này là những việc mình khuyên làm trước khi đặt cọc.
Đếm lưu lượng: đúng cách và đủ lâu
Việc đầu tiên là đếm người và xe đi qua trước mặt bằng. Một bộ đếm cầm tay rẻ tiền, hoặc đơn giản là gạch trên giấy, đếm theo từng khung mười lăm hoặc ba mươi phút.
Đếm vào những khung giờ quan trọng với loại hình của bạn. Quán ăn sáng thì đếm từ sáu tới chín giờ. Quán cà phê chiều thì đếm chiều. Cửa hàng tiện lợi thì cần gần như cả ngày.
Lặp lại ít nhất vào vài ngày thường và một hai ngày cuối tuần. Tránh chỉ đếm vào một ngày đặc biệt, ngày lễ, hay ngày có sự kiện gần đó.
Con số lưu lượng tự nó chưa phải khách. Nhưng mặt bằng không có ai đi qua thì dù bạn làm tốt tới đâu cũng khó có khách vãng lai.
Ai đang đi qua và đi chiều nào
Lưu lượng đông chưa chắc đúng khách. Một con đường đông xe tải và xe đi làm vội vã có thể rất đông mà không ai dừng lại mua trà sữa.
Để ý ai đi qua: học sinh, người đi làm văn phòng, người lớn tuổi đi chợ, khách du lịch. Họ có phải khách bạn nhắm tới không.
Để ý chiều di chuyển theo giờ. Buổi sáng dòng người đi về phía trung tâm, buổi chiều đi ngược lại. Quán ăn sáng nên nằm bên đường theo chiều buổi sáng, vì quay đầu xe giữa dòng đông là việc ít ai muốn làm.
Để ý tốc độ. Người đi bộ và xe đi chậm có thời gian nhìn thấy bạn. Xe chạy nhanh trên đường lớn thì biển hiệu gần như vô hình.
Dừng xe được không?
Ở nhiều thành phố Việt Nam, khách đi xe máy là chính. Nếu trước cửa không có chỗ dừng xe, hoặc vỉa hè hẹp, hoặc có vạch cấm dừng, khách sẽ đi qua dù muốn ghé.
Quan sát những cửa hàng lân cận: khách của họ để xe ở đâu. Có ai giữ xe không. Có hay bị nhắc nhở không.
Với quán ô tô ghé tới, chỗ đỗ ô tô gần như quyết định sống còn ở khu đông đúc.
Đây là yếu tố mà bảng lưu lượng không cho thấy, nhưng đứng tại chỗ một buổi là thấy ngay.
Đối thủ và cửa hàng bổ trợ xung quanh
Đối thủ gần không phải lúc nào cũng xấu. Một dãy quán ăn cạnh nhau tạo thành điểm đến, khách tới vì biết ở đó có nhiều lựa chọn. Nhưng nếu khu chỉ đủ khách cho một hai quán, thêm quán thứ ba là chia bánh.
Cửa hàng bổ trợ thì có lợi rõ. Tiệm cà phê cạnh trường học, cửa hàng phụ tùng cạnh tiệm sửa xe, tiệm hoa cạnh bệnh viện. Dòng khách của họ chảy sang bạn.
Liệt kê các cửa hàng trong bán kính ngắn, đánh dấu đâu là đối thủ, đâu là bổ trợ, đâu là trung tính.
Kết hợp với phân tích đối thủ bằng quan sát ở tập trước để biết họ mạnh yếu ra sao.
Lịch sử mặt bằng: ai đã thuê và vì sao họ đi
Đây là câu hỏi hay bị bỏ qua nhất. Mặt bằng này trước đây ai thuê, làm gì, bao lâu, vì sao ngừng.
Hỏi hàng xóm, hỏi người bán hàng rong gần đó, hỏi chủ nhà. Nếu mặt bằng đổi chủ liên tục, mỗi người làm một loại hình khác nhau và đều không trụ lâu, đó là dấu hiệu cần suy nghĩ kỹ. Như tập về thiên lệch kẻ sống sót, những người đã đi mới là nguồn thông tin quý.
Có khi lý do rất cụ thể: tiền thuê tăng mạnh khi gia hạn, ngập nước mùa mưa, đường sắp bị rào sửa. Những điều này không ai ghi trong tin cho thuê.
Cũng tìm hiểu kế hoạch hạ tầng xung quanh qua cơ quan có thẩm quyền, vì một dự án làm đường hay rào chắn kéo dài có thể thay đổi hoàn toàn lưu lượng.
Ghép các mảnh thành quyết định
Sau vài ngày nghiên cứu, bạn có lưu lượng theo giờ, chân dung người qua lại, tình trạng dừng xe, bản đồ đối thủ và bổ trợ, và lịch sử mặt bằng. Đặt tất cả cạnh ước quy mô thị trường và điểm hoà vốn.
Nếu mọi mảnh đều ổn trừ một mảnh, hỏi xem mảnh đó có sửa được không. Chỗ dừng xe thiếu có thể bù bằng giao hàng. Lưu lượng thấp khó bù hơn nhiều.
Nếu đang so hai ba mặt bằng, làm cùng một bộ đo cho tất cả để so công bằng.
Vài ngày đứng ngoài đường đếm xe trông có vẻ vất vả. Nhưng so với vài năm trả tiền thuê một mặt bằng sai, đó là những ngày rẻ nhất trong cả dự án.
Câu hỏi thường gặp
Đếm lưu lượng bao nhiêu ngày là đủ?
Ít nhất vài ngày thường và một hai ngày cuối tuần, vào đúng những khung giờ quan trọng với loại hình của bạn. Tránh ngày lễ hay ngày có sự kiện đặc biệt vì sẽ làm lệch kết quả.
Mặt bằng góc ngã tư có luôn tốt hơn?
Không luôn luôn. Góc ngã tư dễ thấy nhưng thường khó dừng xe, và giá thuê cao. Hãy so lưu lượng đúng khách, khả năng dừng xe và giá thuê trước khi quyết.
Làm sao biết kế hoạch hạ tầng quanh mặt bằng?
Hỏi ở cơ quan có thẩm quyền của địa phương và tra cứu thông tin quy hoạch công bố chính thức. Hàng xóm và chủ nhà cũng có thể biết những dự án sắp làm.
Lưu lượng đông mà khách không vào là vì sao?
Có thể do sai đối tượng, sai chiều di chuyển, xe chạy quá nhanh, không có chỗ dừng xe, hoặc cửa hàng khó nhìn thấy. Quan sát kỹ hành vi người đi qua sẽ chỉ ra nguyên nhân.
Có nên thuê thử ngắn hạn trước khi ký dài hạn?
Nếu chủ nhà đồng ý, một thời gian ngắn hoặc điều khoản cho phép chấm dứt sớm giúp giảm rủi ro. Nên hỏi người có chuyên môn pháp lý khi soạn điều khoản hợp đồng.
